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Les sociétés d’attribution (SCIA) ont été et restent un cadre juridique privilégié pour beaucoup de groupes d’habitats participatifs ayant le souci de maintenir dans la durée un contrôle possible sur leur  composition et souhaitant une souplesse de gouvernance pouvant s’adapter aux spécificités de leur projet et de leur charte. Les SCCC ont cette même vocation. Ces deux statuts sont utilisés pour mener l’opération de construction mais le choix de les maintenir ensuite, définissant ainsi une forme de propriété sociétaire accompagnée de la jouissance privative du lot d’habitation, est spécifique  de nos opérations d’habitat participatif, du fait du projet collectif qui les sous-tend et du souci de le pérenniser dans le temps, malgré les départs et les arrivées qui devront nécessairement se succéder.

Dès lors que le choix est fait, dans les statuts, de maintenir la société après la fin de la construction, force est de constater que le parcours va être bien plus complexe et jalonné d’écueils que si l’option « dissolution en copropriété » avait été choisie. Ceci conduit un certain nombre de notaires à déconseiller cette option et certains établissements bancaires à conditionner l’octroi de leurs prêts au choix de la copropriété. Malgré la loi ALUR qui a donné une reconnaissance institutionnelle aux sociétés d’autopromotion et attribution (SAA) pour l’habitat participatif, les cadres réglementaires et les mentalités ne sont toujours pas très ouverts et confiants envers cette nouvelle façon de gérer la propriété.

Ceci a conduit l’ensemble des groupes engagés sur cette voie à devoir inventer et à s’affilier à des professionnels motivés pour adapter le cadre juridique de la propriété sociétaire aux besoins des projets d’habitat participatif.

L’impossibilité toujours présente de faire fonctionner pour nos projets en autopromotion les SAA de la loi Alur nous a également conforté dans cette nécessité de sécuriser et de stabiliser les formes anciennes et éprouvées, notamment les SCIA, qui, à l’expérience, représentent toujours le cadre le plus adapté à nos projets.

Cette démarche, partie d’un habitat participatif en SCIA confronté à des difficultés lors de sa première cession, s’est ainsi très vite structurée autour de plusieurs cercles contributifs composés d’autres groupes en SCIA (anciens et récents de différentes régions de France), de professionnels du RAHP mobilisés sur ces questions, et d’une sollicitation du groupe de travail « Plaidoyer » du mouvement Habitat Participatif France qui porte auprès des services de l’État les différentes problématiques auxquelles sont confrontées les habitats participatifs.

Une première étape (Novembre – Mars) a permis de rassembler les nombreuses bases de réflexion existantes mais aussi les questions demandant une clarification et un approfondissement, voire la sollicitation d’avis experts et spécialisés en pouvant identifier deux axes principaux :

- les questions liées au montage des projets (aspects juridiques et fiscaux, financements initiaux)

- les questions liées aux usages et à la gestion au long cours d’une propriété immobilière collective (règles de gestion et de comptabilité, problématiques de cessions etc…).

Dans ce contexte, un habitat participatif de l’Isère, en SCIA, a fait l’objet en ce début d’année 2020, d’un contrôle fiscal : contrôle qui s’est soldé par l’avis d’un redressement au titre d’une TVA non payée sur les appels de fonds liés à l’achat du terrain, du fait d’une modification législative intervenue en Décembre 2015 dont personne n’avait entendu parler ! Or, il n’y a pas de TVA à régler sur l’achat d’un terrain pour des particuliers construisant pour eux même et non assujettis à la TVA, ce que le législateur a transformé pour les SCIA en 2015 sans en mesurer l’impact sur les « SCIA habitat participatif » bien évidemment très marginales dans le paysage. Cette situation fait peser un risque très important sur les Prédelles, groupe objet du premier redressement à Meylan, mais également sur toutes les SCIA qui ont déposé leur Etat Descriptif de Division à compter de Janvier 2016.

Si elle ne peut faire l’objet d’une révision et d’une jurisprudence distincte pour l’habitat participatif, ce peut être la fin de l’utilisation possible de ce statut pour nos projets. Et, bien sûr ; c’est à nous de démontrer que nous ne répondons pas aux critères de la nouvelle loi.

Introduire un recours auprès du fisc nécessite des compétences spécialisées et en l’occurrence, le recours à un avocat fiscaliste et de ce fait des moyens financiers assez conséquents qu’aucun groupe n’a les moyens de réunir seul sans forte pénalisation. Notre appartenance à un mouvement prend là tout son sens pour que ce soit collectivement que nous nous organisions. Le triple enjeu de ce dossier et les nouveaux points insuffisamment maitrisés qu’il révèle (notamment sur ces aspects de fiscalité et de TVA) nous ont donc conduits à devoir engager plus vite encore que prévu, le lancement d’une stratégie collective de défense, avec ce volet supplémentaire qui, bien évidemment, n’était pas prévu à l’origine car non identifié.

Il nous a semblé en effet qu’il serait pertinent de pouvoir mutualiser, à l’échelle nationale, nos données, nos connaissances et nos moyens pour que ce travail et cette défense puissent servir à tous et être portée par le plus grand nombre.

Les Prédelles subissent le premier redressement fiscal : réussir à le contester, protègera tous ceux qui auraient pu être concernés mais également permettra d’avoir une jurisprudence fiscale pour toutes nos structures.

Le mouvement Habitat Participatif France s’est déjà engagé à s’associer au recours que les Prédelles vont devoir initier auprès du fisc pour que la contestation se fasse à partir de ce dossier précis mais également au nom de tous les projets d’habitat participatif en SCIA et potentiellement concernés par la mesure. Ses moyens financiers ne sont pas très importants mais sa caution institutionnelle est primordiale ainsi que le soutien logistique qu’il peut offrir pour le recueil de données et de dons. Un groupement d’AMO lyonnais engagé dans des programmes de construction contractualisés avec des futurs habitants constitués en SCIA, concerné par cette problématique fiscale, s’est également proposé pour mobiliser ses réseaux de collaborateurs spécialisés et participer à l’engagement des dépenses. Son concours nous a permis d’identifier très vite et de mobiliser rapidement le conseil du cabinet Akylis à Lyon.

Nous vous sollicitons donc aujourd’hui en vous proposant d’intégrer le réseau des habitats participatifs ayant choisi la propriété en jouissance sous la forme de SCIA ou de SCCC maintenues et de soutenir la démarche engagée de consolidation et de défense de ces statuts. Ce qui suppose :

  •  participer à compléter le recensement de tous les habitats participatifs répondant de ces statuts (nom de la structure, nombre de logements concernés, ville, année d’installation, éventuellement année de dépôt de l’EDD) pour chaque région. Il s’agit de recenser à la fois les projets installés et les projets en cours d’étude. Ces éléments seront nécessaires, dans le cadre du recours fiscal, pour mettre en évidence le nombre de projets impactés potentiellement par cette évolution réglementaire et pour donner un poids concret à nos demandes de sécurisation de ce statut.
  • participer à financer le recours aux experts qui vont être nécessaires pour aboutir dans cette démarche et notamment, déjà, l’avocat fiscaliste qui a commencé à travailler sur le dossier et avec lequel nous devrions contractualiser en lui confiant notre défense, défense que nous co-construirons avec elle.

Nous vous proposons donc de vous inscrire dans cette démarche et de vérifier si tous les projets que vous connaissez autour de vous sont bien enregistrés dans la liste de diffusion ci jointe, extraite de la Base de données Nationale des Projets d’Habitat Participatif et Oasis. Sinon merci de leur relayer l’information et de leur proposer de se signaler pour être inscrits dans la démarche générale. Nous leur ferons parallèlement la proposition de s’inscrire sur la base de données nationale des projets qui permet de valoriser l’existence de notre réseau notamment au niveau des institutions.

Nous vous tiendrons informés, bien sûr, à chaque étape de l’avancement et des concours professionnels spécialisés que nous serions conduits à solliciter pour répondre à l’enjeu du recours fiscal en priorité, puis si vous nous en donnez les moyens, pour finaliser les travaux permettant de sécuriser plus largement l’usage de ce statut pour les projets d’habitats participatifs.

Bien évidemment, ceux d’entre vous qui seraient intéressés pour rejoindre plus activement notre groupe de travail sont les bienvenus et tous les documents, témoignages que vous souhaiteriez nous communiquer seront accueillis avec grand intérêt.

16 090 € collectés
Objectif : 15 000 € Contribuer au projet
45 contributeurs

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Appel à contribution pour les Habitats Participatifs en Société d’Attribution

par Coordin'action du Mouvement National de l'Habitat Participatif

Financé à 107% - 16 090€ / 15 000€
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